Se trata de un estudio que analiza
diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado,
entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una propiedad.
Estos deben ser realizados por un
avaluador profesional, ya que también debe tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos
y territoriales para garantizar la estimación de un precio acorde con el
mercado y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e
interesados.
Contenido mínimo
Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio):
Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio):
- Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por
qué es el apropiado para el propósito pretendido.
- Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la
cantidad y estado o calidad de sus componentes.
- Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del
terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios
relacionados con la estructura.
- Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la
cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación
actual y la situación jurídica, entre otros datos.
- Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de
aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede
darse al bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por
ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus
fuentes.
- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se
utilizaron para realizar los cálculos.
- La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.
- Metodologías aplicadas (por lo menos
dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de cálculo
utilizados.
- Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema
de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por
la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.
- Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de
los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables
proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los
supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección.
- Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y
la fuente de donde fueron tomados.
- Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas, valores y
resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la estimación del
precio.
- Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de
crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado,
las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de
la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y
propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente.
- La
identificación de la persona que realiza el avalúo y la
constancia de su inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de
Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio,
según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61
de la Ley 550 de 1999.
- Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los
cálculo y demás consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe
discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos,
entre otros datos.
- Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios
que permitan identificar cada una de las áreas y sus estado.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar
las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad
aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si
se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse
durante el avalúo.
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